概要
国税庁が令和5年9月28日に公表した「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）」は令和6年1月1日から適用されています。
新たな居住用区分所有財産の評価にあたって、「区分所有補正率」の適用有無の判定方法をご説明します。
区分所有補正率の適用対象となる物件の定義
区分所有補正率の適用対象となるのは、一室の区分所有権等などで評価水準が「1超」または「0.6未満」の場合です。（評価水準はSTEP５「財産 債務の金額入力」土地の入力をすれば自動で算出されます）
一室の区分所有権等は「一棟の区分所有建物」に存する「居住の用に供する専有部分」一室に係る、区分所有権（建物部分）と敷地利用権（敷地部分）を指します。
居住の用に供する専有部分一室とは、原則として、登記簿上の種類に「居宅」を含むものを指します。
わかりやすく言うと、居住用の区分所有登記がされた「分譲マンション一室」の評価水準が、「1超」または「0.6未満」の場合に、区分所有補正率が適用されます。
区分所有補正率の適用対象外となる物件
居住用の区分所有登記がされていても、区分所有補正率が適用されないケースがあります。
「一室の区部所有権等」に該当せず、区分所有補正率の適用対象外となる物件は以下の通りです。
| 2階建て以下の マンションや集合住宅 | 「地階を除く階数が2以下のもの」は、一室の区分所有権等の定義において、一棟の区分所有建物として定義されません。 |
| 一定の要件を満たす 二世帯住宅 | 「居住の用に供する専有部分一室の数が3以下であって、その全てを当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの」は、国税庁により、一室の区分所有権等の定義において、一棟の区分所有建物として定義されません。 例えば二世帯住宅で、3階建て以下のマンションの各階を区分所有で、区分所有されている部屋が3部屋以下の場合は上の要件を満たします。 |
| 課税時期において 区分建物の登記がされていないもの | 相続税、贈与税などの課税時期に区分建物として登記されていないものは適用対象外となります。 一棟の区分所有建物は、区分建物の登記を前提とするためです。 課税時期に区分建物登記がされていなければ、区分建物の登記が可能な建物でも「区分所有補正率」の適用対象外となります。 |
| オフィス等の商業ビルや 事業用テナント物件 | 区分所有補正率の対象である「一室の区分所有権等」は「居住の用に供する専用部分」を指し、原則として登記簿上で「居宅」とされていることが前提です。 オフィス等の商業ビルや事業用テナントは居住の用に供しないので、区分所有補正率は適用されません。 ただし、登記簿上で「居宅」と登記されていれば、 原則として区分所有補正率が適用されます。 |
| 一棟まるごと所有している 賃貸マンション | 「区分所有補正率」適用対象の「一室の区分所有権等」は「区分所有者が存する家屋」を指します。 そのため、マンション一棟をすべて単独保有・共有している場合は、区分所有補正率の適用対象外となります。 ただし、すべての部屋をそれぞれ区分所有している場合は、一室ごとに「区分所有補正率」を適用して評価額を算定する必要があります。 |
| たな卸商品等に 該当するもの | たな卸商品に該当するような販売目的の物件は対象外となります。 |
（注）借地権付分譲マンションまたは定期借地権付分譲マンションの敷地の用に供されている「貸宅地（底地）」の評価をする場合にも、本通達の適用はありません。
